Forutsigbarhet i småhusområdene

Småhusplanen ble fjernet med begrunnelse i at veilederen ikke lenger gir uttrykk for hvordan reguleringsplanen skal forstås i tråd med føringer fra Statsforvalteren, som overordnet myndighet.

– Forutsigbarhet og likebehandling er avgjørende i byggesaksbehandlingen. For Plan- og bygningsetaten er det viktig å sikre en enhetlig forståelse av hvilke regler som gjelder i småhusområdene, og at dette er tilgjengelig for innbyggere og utbyggere i Oslo. Som ledd i dette har vi valgt å trekke veilederen til småhusplanen, da denne ikke lenger gir et korrekt bilde av hvordan planen skal forstås, sier etatsdirektør, Siri Gauthun Kielland.

Ved å fjerne veilederen bidrar man til å redusere usikkerhet om hvordan reguleringsplanen skal forstås. Endringene knytter seg til forståelsen av planens bestemmelser om terrenginngrep, i lys av ny praksis fra Statsforvalteren. Kielland understreker at etaten i tiden fremover vil legge Statsforvalterens forståelse til grunn i saksbehandlingen.

– Vi er allerede i gang med å utarbeide en ny og oppdatert veileder for småhusplanen, i lys av ny praksis fra Statsforvalteren. Det er viktig for oss å sikre oppdatert og korrekt informasjon på kommunens hjemmesider.

Hun oppfordrer samtidig innbyggere og andre til å ta kontakt med etaten ved spørsmål.

– Vi skal være en etat som tilgjengelig for innbyggerne og utbyggere i kommunen. Derfor vil jeg oppfordre alle som har spørsmål rundt hvordan bestemmelsene i småhusplanen skal forstås til å ta kontakt med Plan- og bygningsetaten.

Fakta om endringene

Plan- og bygningsetaten vil i tiden fremover legge følgende til grunn i saksbehandlingen:

• Lysgraver og kjellertrapper er å anse som bygningsdeler, ikke som terrenginngrep. Tiltakene er derfor ikke lenger omfattet av terrengbestemmelsen i småhusplanen.
• Målsettingsmetoden for terrenginngrep endres. Fremover skal terrenginngrep måles vertikalt, og største enkelthøyde i terrenginngrepet skal legges til grunn. · Der det er mer enn 6 meter mellom terrenginngrepene, skal terrenginngrepene måles hver for seg.

Fakta om småhusplanen

• Den første småhusplanen ble vedtatt av Oslo bystyre i 1997. Et viktig mål med planen var å sikre at fortettingen av småhusområdene i Oslo ble gjort på en best mulig måte med hensyn til arkitektoniske og miljømessige kvaliteter. Etter dette har planen blitt revidert flere ganger.
• Ny småhusplan ble vedtatt av Oslo bystyre 27.09.2023. Planen er enda ikke stadfestet av Kommunal- og distriktsdepartementet. I ny småhusplan er det stilt konkrete krav til både størrelse på lysgraver og metoden for å målsette terrenginngrep er angitt. Videre er det stilt tydeligere begrensninger for terrenginngrep. Det er dermed ikke rom for like mange forskjellige forståelser av planen.
• Da dagens plan ble revidert i 2013 var hensikten blant annet å gi en bedre og klarere hjemmel for å sikre eksisterende terreng og vegetasjon. Det ble derfor tallfestet terrenginngrep for å oppnå en enhetlig og forutsigbar praksis innenfor planområdet.
• Bestemmelsene i småhusplanen åpner for skjønn og det kan derfor være grunnlag for flere ulike tolkningsalternativer som alle er forsvarlige forståelser av planen. Etaten har derfor utarbeidet en veileder til planen for å forklare hvordan vi forstår og praktiserer de ulike bestemmelsene.
• Veilederen er revidert syv ganger i tiden etter 2013, sist i 2019. Bakgrunnen for revisjonen i 2019 var at etaten så behov for å klargjøre forståelsen av bestemmelsene, og sikre en enhetlig praktisering i samsvar med Kommunal- og moderniseringsdepartementets uttalelser og gjeldende praksis. Planen ble derfor gjennomgått og tolket med utgangspunkt i hvordan bestemmelsene skulle forstås etter sin ordlyd og i lys av intensjonen med planen.
• Den 11.04.2024 kom Statsforvalteren med en uttalelse hvor de konkluderte med at lysgraver og kjellertrapper er å anse som bygningsdeler og dermed ikke terrenginngrep. Statsforvalterens plantolkning innebærer en endring, sammenlignet med det som tidligere er lagt til grunn av både Statsforvalteren og Plan- og bygningsetaten.
• I lys av Statsforvalterens plantolkning ser etaten at det er behov for å endre målsettingsmetoden som fremkommer av veilederen fra 2019. Etaten går nå tilbake til den målsettingsmetoden som blant annet ble benyttet i perioden 2013-2015.

Kontakt

Kontaktperson for etatsdirektør Siri Gauthun Kielland:

Atle Jan Larsen, pressekontakt i Plan- og bygningsetaten:

• E-post: atlejan.larsen@pbe.oslo.kommune.no
• Mobil: 98 23 65 35